Часті питання про іпотеку в Україні: відповідають фахівці

Уявіть: ви стоїте на порозі власного житла. Радість і тривога – поруч. Історії знайомих про «підводні камені» іпотеки часом лякають більше, ніж самі банки. Як не загубитися у світі кредитних ставок, довідок і умов? Як переконатися, що мрія про власну квартиру не стане причиною безсонних ночей через борги? Спробуємо розібратися у найгостріших питаннях, з якими стикаються українці, які наважуються взяти іпотеку.

Які вимоги до позичальника, якщо хочу взяти іпотеку в Україні?

Більшість банків у 2024 році дивляться на потенційного позичальника під лупою. Тобто не всі, хто мріє про власне житло, можуть одразу розраховувати на іпотеку під вигідний відсоток.

Типова ситуація: Марина працює в IT-компанії вже третій рік, має стабільний дохід, але офіційно оформлена лише пів року. Банк, до якого вона звернулася, вимагає не менше 12 місяців підтвердженого стажу на останньому місці роботи. Довелося почекати ще пів року.

Основні вимоги банків до позичальника:

• Вік – зазвичай від 21 до 65 років (на момент завершення кредиту).
• Офіційне працевлаштування з прозорою історією доходів.
• Позитивна кредитна історія.
• Відсутність судимостей і значних фінансових проблем у минулому.
• Початковий внесок – частіше 15-30% вартості житла (рідше – менше).

До кожного клієнта ставляться індивідуально. Однак, якщо не маєте «білої» зарплати чи в минулому були прострочення по кредитах – обирайте банк з лояльнішими умовами.

Як вибрати банк і програму іпотеки?

Зовсім не обов’язково зупинятися на «найпопулярнішому» банку, адже умови щороку змінюються. На знайомому порталі про нерухомість нещодавно порівнювали умови кількох найбільших банків та молодих гравців ринку – й різниця у ставках сягала 4-5% річних.

Щоб не розгубитися серед пропозицій, фахівці радять звернути увагу на такі моменти:

• Який розмір першого внеску вимагають?
• Чи потрібно страхування життя та майна?
• Які додаткові комісії та разові платежі передбачені?
• Чи можна достроково погасити кредит без штрафів?
• Яка кінцева переплата у гривнях за весь строк?

Простий приклад: Зоя обрала програму з мінімальною ставкою 7,5% річних, але не врахувала страховку, яка додала ще 2% до загального відсотка. А ще довелося заплатити банку за розгляд заявки й оцінку нерухомості.

Три ключові поради при виборі іпотечної програми:

1. Завжди просіть банк розрахувати повну вартість кредиту з усіма додатковими витратами.
2. Детально порівнюйте не лише відсоткову ставку, а й сукупні щомісячні платежі.
3. Читайте відгуки реальних клієнтів про роботу банку, уважно вивчайте договір.

Початковий внесок: скільки треба і як його зібрати?

Початковий внесок – одна з найбільших перешкод для більшості майбутніх власників житла. Особливо для молодих родин. Досвідчені рієлтори часто наводять приклад клієнтів, які готові були кілька років відкладати зарплату, аби зібрати хоча б 20% ціни квартири.

Чому такий внесок такий важливий? Банки переконані: відсутність власних коштів свідчить про ризики неплатоспроможності. До того ж, чим більший перший внесок – тим нижча ставка і менша переплата.

Де взяти гроші на старт?

• Заощадження, накопичені за кілька років.
• Продаж іншої нерухомості чи цінного майна.
• Матеріальна допомога від родичів.
• Державні або муніципальні програми підтримки (молодіжна іпотека, пільги для військових).

Не варто брати кредити чи позики на перший внесок у МФО – банки часто це перевіряють і можуть відмовити.

Які документи потрібно підготувати для отримання іпотеки?

Список залежить від кожного банку, але є «база», яку має підготувати практично кожен:

• Паспорт громадянина України та ідентифікаційний код.
• Документи, що підтверджують доходи (довідка з роботи, податкова декларація, банківські виписки).
• Документи про трудову діяльність (копія трудової книжки або договір із роботодавцем).
• Заповнена анкета на сайті банку або у відділенні.
• Документи на об’єкт нерухомості (договір, оцінка, документи про право власності).

Часто банк може запитати і додаткові папери – наприклад, згоду чоловіка/дружини, довідки про відсутність судимості або підтвердження інших зобов’язань.

Які бувають типи іпотечних кредитів?

Сучасний український ринок пропонує кілька моделей іпотеки, залежно від ваших потреб:

• З фіксованою (незмінною) ставкою – без неприємних сюрпризів під час воєнного стану чи інфляції.
• З плаваючою (змінною) ставкою – такі кредити часто починаються з нижчої ставки, але можуть подорожчати у майбутньому.
• Цільова державна іпотека – наприклад, програма «єОселя» передбачає пільгові умови для певних категорій громадян.

Окремо банки пропонують іпотеку на первинному ринку (новобудови) й на вторинному (готове житло). Для новобудов часто пропонують відтермінування виплат до здачі будинку.

Часті питання про дострокове погашення іпотеки

Багато хто сподівається розрахуватися з іпотекою раніше терміну. Чи не заборонено це? Які нюанси чекати?

Дмитро, який у 2019 році взяв іпотеку на 15 років, уже на п’ятому захотів закрити борг після продажу автомобіля. Але дізнався, що банк стягує комісію за дострокове погашення (якщо це було протягом перших 3 років).

Важливо пам’ятати:

• Закон України забороняє штрафи за дострокове погашення іпотечних кредитів (для фізосіб), але деякі банки можуть прописувати додаткові комісії у договорах.
• Погасити кредит достроково можна як повністю, так і частинами, зменшуючи суму щомісячного платежу або строк кредиту.
• Завжди робіть офіційний запит на дострокове погашення, щоб упевнитися в сумі заборгованості.

Що робити, якщо не можу сплачувати іпотеку?

Життя іноді підкидає несподіванки: раптова хвороба, втрата роботи чи інші події можуть ускладнити виплати. Судова практика свідчить: краще йти на контакт із банком та чесно повідомити про труднощі.

Більшість українських банків готові піти назустріч та запропонувати такі варіанти:

• Реструктуризація боргу (збільшення строку виплати, зменшення платежів).
• Тимчасові кредитні канікули (відтермінування платежів на 2-6 місяців).
• Часткова оплата або перегляд графіка платежів.

Варто уникати ситуації, коли прострочення накопичуються, а банк дізнається про це постфактум. Це загрожує штрафами й навіть втратою житла.

Приклади труднощів і рішень:

• Олена втратила роботу під час скорочень. Вона звернулася до банку, надала підтвердження, і їй погодили кредитні канікули на 3 місяці.
• Родина Петра зіткнулася з падінням доходів після народження дитини. Було домовлено про зменшення щомісячного платежу без зміни ставки.

Які нюанси щодо іпотеки для нерухомості в КИЇВІ та великих містах?

Попит на квартири у Києві, Львові та Одесі завше вищий, ніж у середніх містах. Тут банки можуть вимагати трохи інший рівень початкового внеску або додаткові гарантії.

Мешканка Києва Світлана розповідала: “Мені дали кредит, але на 5% річних дорожче, ніж у знайомої з Вінниці, тому що об’єкт знаходиться у центральному районі міста».

Топ-5 питань, які найчастіше виникають у мешканців міста:

• Чи діє програма «єОселя» для обраного житлового комплексу?
• Чи можна оформити кредит на квартиру в старому фонді?
• Яка вартість банківської оцінки житла?
• Які документи потрібні від забудовника?
• Чи реально отримати іпотеку на квартиру в розстрочку?

Висновок

Вирішуючи взяти іпотеку, варто зважити не лише можливості, а й готовність вчитись новому: спілкуватися з банками, читати договори, рахувати кожну гривню. Не соромтеся ставити банкірам несподівані запитання, радитись із досвідченими рієлторами чи юристами. Власне житло – це не просто квадратні метри, а старт для нової якості життя, коли впевненість у завтрашньому дні – не порожній звук. Шукайте оптимальний шлях і не бійтеся отримувати консультації – це ваша безпека та спокій.