Вторинний ринок чи новобудова: що краще для інвестицій у 2025

Коли вагаєшся між інвестиціями у вторинний ринок і покупкою квартири в новобудові, здається, потрапив у лабіринт з безліччю дверей. Одні переконують: «Зараз купиш новобудову – через рік заробиш!», інші згадують історії про недобудови, затримки та зростання цін на ремонт. Хтось із друзів радить старий, перевірений часом житловий фонд у центрі, інші мріють про чистий під’їзд та просторі підземні паркінги. А тут ще й 2025-й на порозі – що зміниться, які ризики, чи вдасться вигідно вкласти кошти у житло, щоб не лише зберегти, а й примножити капітал? На ринку нерухомості стає все більше нюансів, і вибір між двома варіантами виглядає складним. Розберімося спокійно, без зайвих емоцій, щоб зрозуміти, що саме підходить для конкретних інвестицій в українських реаліях наступного року.

Вторинний ринок: особливості інвестицій у готове житло

Вторинний ринок нерухомості – це житло, що вже було у користуванні. Воно розташоване у сформованих районах міст, де є інфраструктура, транспорт і знайомі сусіди. Для багатьох це плюс: можна оцінити стан будинку, під’їзду, двору. І головне – одразу після покупки заселитися або здати в оренду.

Для інвесторів вторинне житло стає привабливим у кількох випадках:

• Є можливість придбати квартиру за ринковою ціною й одразу здавати її, отримуючи стабільний дохід.
• Мінімальні ризики щодо документів і власності – усе перевірено нотаріально, а попередній власник знайомий.
• Легше оцінити інфраструктуру: поруч магазини, школи, адекватний під’їзд, сусіди.
• Для перепродажу – менше непередбачуваних витрат.

Проте не все так просто. Чимало «сталінок», «хрущовок» та навіть «чешок» мають свої виклики: зношені комунікації, відсутність сучасних ліфтів, проблеми з утепленням, під’їздами, браком паркомісць. У столиці та великих містах обирати дійсно якісний об’єкт на вторинному ринку стає складніше – часто кращі квартири швидко з’являються і так само швидко зникають із продажу.

Типова ситуація: молода пара шукає невелику 1-кімнатну для подальшої здачі в оренду. Вибирають центр. Під’їзд – «з історією», поверх – високий, але ліфт древній. Однак попит на оренду тут високий, здають майже відразу. Подібний сценарій характерний для багатьох міст – вторинний фонд, особливо у центрі, рідко простоює.

Новобудови: прибутковість і ризики у 2025 році

Інвестування у новобудови залишається популярною стратегією. Основний плюс – сучасність: нові інженерні мережі, якісний утеплений фасад, сучасні планування, паркінги, охорона, зони відпочинку. На старті продажу забудовники часто пропонують квартири дешевше, а отже, є шанс заробити на перепродажу ще до введення будинку в експлуатацію.

Сценарії для інвестора:

• Купити на етапі «котловану», «коробки» – зачекати 1-2 роки, продати дорожче або отримати ліквідний актив під оренду.
• Придбати майже готову квартиру – швидко зробити ремонт і здавати.
• Вибрати комплекс з концепцією «місто в місті» – люди готові платити більше за додатковий комфорт.

Але й тут чимало підводних каменів:

• Ризики недобудов, затримок з введенням в експлуатацію, зміна цін у процесі будівництва.
• Не всі комплекси мають реальну інфраструктуру поруч – торгівельні центри, школи можуть з’явитися тільки за кілька років.
• Ремонт у квартирі – ще одна стаття витрат, особливо якщо квартира здається у стані після будівельників.

У 2025 році на ринку очікується більша прозорість завдяки реформам у містобудуванні, проте вибір забудовника та перевірка документів залишаються критично важливими.

Порівняння: що вигідніше для інвестора

Оцінюючи плюси й мінуси вторинного та первинного ринку, важливо брати до уваги цілі інвестицій.

Потік доходу від оренди

• Вторинна квартира здебільшого одразу приносить дохід – зробив мінімальний ремонт, знайшов орендаря, підписав договір.
• Новобудова здатна приносити вищий дохід від оренди, якщо це сучасний ЖК з гарною інфраструктурою, але потрібно буде інвестувати у ремонт і облаштування.

Капіталізація і зростання вартості

• Купівля на етапі будівництва часто дозволяє заробити на зростанні ціни після введення в експлуатацію. Це працює за умови стабільної ситуації на ринку та надійності забудовника.
• Вторинний ринок зростає повільніше, зате ціни більш прогнозовані та ризики мінімальні.

Ліквідність

• Квартири в новобудовах, особливо у популярних районах, купують і продають доволі швидко.
• У старому житловому фонді ліквідність залежить від розташування, стану будинку, поверху, навіть вигляду під’їзду.

Ризики

Список основних ризиків:

• Юридичні нюанси (документи, борги, заборгованість за комунальні платежі).
• Тривалий ремонт або складнощі з переплануванням.
• Затримки введення в експлуатацію (для новобудов).
• Коливання попиту на оренду в певних районах.

Які квартири обирають для інвестицій у 2025

У 2025 році трендом залишаються 1- та 2-кімнатні квартири, які швидко здаються в оренду або продаються. В великих містах попит тримають нові ЖК біля метро або транспортних розв’язок. Однак є й зворотній тренд: у старих, але якісних будинках у центрі Києва чи Львова зростає інтерес до житла у доброму стані – через дефіцит пропозиції.

Типові історії інвесторів:

• Хтось купує квартиру в новобудові на початку будівництва, вкладає в ремонт, потім здає преміум-сегменту. Окупність – 7-10 років.
• Інший інвестор купує «хрущовку», проводить косметичний ремонт, здає за середньою ціною, має коротший період повернення вкладень.

Що врахувати, перш ніж купувати

Перед тим, як ухвалити остаточне рішення, доцільно зважити:

• Глобальні та локальні тенденції ринку нерухомості: ціни, попит на оренду в районі.
• Надійність забудовника: історія проєктів, відгуки клієнтів, документи.
• Стан будинку: для вторинного ринку – технічний стан, для новобудови – репутація компанії.
• Розташування – близькість до транспорту, шкіл, парків, торгових центрів.
• Юридичну чистоту – перевірка документів, відсутність боргів, прав на третіх осіб.

Висновок

Вибір між вторинним ринком і новобудовою у 2025 році залежить від ваших цілей, рівня прийнятного ризику та стратегії інвестування. Одні шукають швидку окупність і стабільність, інші – більше схильні до сміливих вкладень із потенціалом зростання. В обох форматах є і свої шанси, і виклики. Найбільший секрет – глибоко досліджувати кожну конкретну пропозицію, розраховувати бюджет і не поспішати з рішенням. Український ринок житла стає більш гнучким, а варіантів – тільки більше.