Які документи потрібні для купівлі нерухомості в Україні у 2025 році

Зміст:

• Які документи потрібні для купівлі нерухомості в 2025 році
• Основний перелік документів для покупця і продавця
• Нюанси при купівлі квартири у новобудові
• Детальніше про правовстановлюючі документи
• Які довідки і виписки можуть знадобитися
• Що може стати підводними каменями
• Коли потрібна згода подружжя на угоду з нерухомістю
• Коротка інструкція: як себе убезпечити
• Особливі випадки: купівля за довіреністю, участь неповнолітніх і військових
• Перевірка об’єкта нерухомості перед купівлею
• Висновок

Вступ

Для багатьох купівля квартири – це не просто етап життя, а справжнє випробування на терпіння, уважність і стресостійкість. Особливо, коли йдеться про перший в житті договір купівлі-продажу. На перший погляд усе просто: вибрав житло, домовився про ціну, зібрав документи – і готово. Але чи дійсно все так лінійно? Останні роки в Україні принесли зміни і в законодавстві, і в процедурі оформлення нерухомості. Помилки, неуважність до деталей, відсутність потрібних паперів можуть сплутати найкращий план.

Які документи потрібні для купівлі нерухомості в 2025 році

Тема «документи для купівлі квартири» залишається стабільно гарячою у пошукових запитах. І недарма: правильний пакет документів – це гарантія не лише легальності, а й спокою на роки вперед. Операції з нерухомістю – одна з тих ситуацій, де краще один раз перестрахуватися, ніж потім роками “розгрібати” наслідки.

Основний перелік документів для покупця і продавця

Щоб уникнути зайвої плутанини, поділимо потрібні документи на дві групи – від продавця і від покупця.

• Для продавця:

  • Паспорт та ідентифікаційний код;
  • Правовстановлюючі документи на житло (договір купівлі-продажу, дарування або інший документ);
  • Витяг з Державного реєстру речових прав;
  • Довідка про відсутність заборгованості по комунальних послугах (актуально у багатьох містах);
  • Довідка про склад сім’ї (звідки випливає, хто зареєстрований у квартирі);
  • Дозвіл органу опіки (якщо у власників є неповнолітні діти);
  • Документи, що підтверджують відсутність арештів чи іпотек.

• Для покупця:

  • Паспорт та ідентифікаційний код;
  • Документи, що підтверджують джерело коштів (може знадобитись при великих сумах, особливо якщо купуєте за межами банківської системи);
  • Шлюбний договір або згода другого з подружжя (за потреби).

На практиці нотаріуси можуть вимагати додаткові довідки, залежно від конкретної ситуації чи особливостей житла.

Нюанси при купівлі квартири у новобудові

З первинним ринком усе не так однозначно, як здається. Купуючи квартиру в новобудові у 2025 році, обов’язково перевіряйте:

• наявність права власності у забудовника на землю;
• містобудівні умови і обмеження;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• сертифікат про прийняття об’єкта в експлуатацію (без нього неможлива реєстрація права власності).

Одна з найпоширеніших помилок – підписання договору попереднього продажу, не переконавшись у добросовісності забудовника. Коли забудовник “підвішує” процес введення будинку в експлуатацію, власник залишає за собою ризики бути лише “інвестором”, а не повноцінним власником.

Детальніше про правовстановлюючі документи

Правовстановлюючі документи – ключ до вашого нового житла, який відчиняє всі офіційні двері. А ось і невелика підбірка видів цих документів у вигляді списку:

• Договір купівлі-продажу (реєструється нотаріально);
• Свідоцтво про право на спадщину;
• Договір дарування;
• Рішення суду;
• Свідоцтво про право власності, видане державним органом.

Зверніть увагу: якщо продавець отримав право власності шляхом спадкування, нотаріус перевіряє повноту спадкових документів, а покупцю варто переконатися, що усі спадкоємці дали згоду на продаж.

Одного разу знайомий купував “свіжу” квартиру, яку власник тільки-но успадкував. І раптом з’явився ще один спадкоємець, якого “забули”– і кілька місяців знадобилося, аби владнати питання з обома сторонами. Висновок: перевіряйте справжність і повноту документів, навіть якщо все здається простим.

Які довідки і виписки можуть знадобитися

Нерідко нотаріуси додатково просять надати:

• Довідку про відсутність заборгованості за комуналкою;
• Витяг з єдиного реєстру заборон відчуження;
• Витяг з реєстру речових прав;
• Довідку з ЖЕКу про склад зареєстрованих осіб.

Виписка всіх зареєстрованих мешканців із квартири до моменту продажу – ще один поширений нюанс. Побутова історія: у київській “хрущовці” цілу родину довелося розшукувати по інших містах, аби виписати одного з колишніх чоловіків, який давно виїхав за кордон. Чим раніше розпочати цю процедуру, тим легше уникнути затримок з угодою.

Що може стати підводними каменями

• Відсутність офіційної згоди всіх співвласників або подружжя;
• Не знято обтяження іпотекою чи арештом;
• Не підготовлені правовстановлюючі документи належного зразка;
• Судові спори, які не згадані у реєстрі на момент перевірки.

Коли потрібна згода подружжя на угоду з нерухомістю

Відповідно до українського закону, якщо власник перебуває у шлюбі, для продажу житла необхідна письмова нотаріально завірена згода другого з подружжя. Винятки – якщо майно було отримано до шлюбу, у спадок, у дарунок, або є відповідний шлюбний контракт.

• Якщо ви купуєте квартиру у родини, переконайтеся, що в угоді стоїть підпис і чоловіка, і дружини. Бували випадки, коли через кілька років колишній чоловік повертався з претензією: мовляв, дружина продала без мого відома майно, придбане разом.

Коротка інструкція: як себе убезпечити

Перед укладанням угоди варто:

1. Перевірити документи особисто – не покладайтесь лише на слова продавця чи рієлтора.
2. Замовити незалежну юридичну перевірку об’єкта.
3. Взяти актуальний витяг з Реєстру речових прав.
4. Переконатися у виписці всіх прописаних мешканців.
5. Зробити копії всіх документів – збережіть собі “страховку” на випадок непорозумінь.

Особливі випадки: купівля за довіреністю, участь неповнолітніх і військових

Покупка квартири за довіреністю – ще один “тонкий лід”. Важливо перевірити, чи є довіреність чинною та чи не було її відкликано. Якщо серед власників є діти або військовослужбовці, потрібен додатковий пакет довідок та погоджень.

Список специфічних умов:

• Для дітей – згода органу опіки;
• Для учасників бойових дій – іноді потрібні документи про відсутність обмежень згідно з військовим обліком;
• Для нерухомості у шлюбі – нотаріально завірена згода другого з подружжя.

Перевірка об’єкта нерухомості перед купівлею

Не зайвим буде звернутися до реєстру обтяжень та судових рішень, перевірити історію переходу права власності за допомогою онлайн-сервісів «Дія» чи інших державних реєстрів. Також звертайте увагу на технічний стан квартири, наявність неузаконених перепланувань і відповідність адреси офіційним документам.

Висновок

Купівля нерухомості – це не гонитва за ідеальним рожевим інтер’єром, а ретельно зважене прийняття рішень, де кожен папірець має значення. Якщо щось викликає сумнів – не соромтеся перепитувати, консультуватися й відкласти підписання. Документи – це не формальність, а ваша гарантія на спокійне майбутнє у власному просторі. Будьте уважні, не поспішайте і завжди залишайте для себе «подушку» часу й терпіння – вони часто важливіші за найкрасивішу кухню у квартирі мрії.